زيادة قياسية بمبيعات العقارات في تركيا: هل سيتبعها انخفاض في أسعار الإيجارات؟

بينما يواصل المستثمرون بحثهم عن ملاذ آمن، بدأ قطاع العقارات في التحرك، ويتساءل الكثيرون عما إذا كان الاتجاه القوي في مبيعات المنازل سيستمر. وفي هذا السياق، علق خبير الاقتصاد العقاري، الدكتور أحمد بيوك دوغان، على أسباب الزيادة في مبيعات المنازل، واتجاه أسعار الإيجارات، وما إذا كان هناك انخفاض في أسعار قروض المنازل في المستقبل القريب.

وصلت مبيعات المنازل في تركيا إلى مستويات قياسية في شهر أكتوبر. حيث أظهرت المبيعات زيادة بنسبة 76.1% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وبلغت 165,138 وحدة، مما جعلها تصل إلى أعلى مستوى مبيعات في أكتوبر على الإطلاق، وأعلى مستوى في آخر 22 شهرًا.

واحدة من الإحصائيات البارزة كانت في مبيعات المنازل التي تم شراؤها من خلال القروض العقارية. ففي أكتوبر، ارتفعت مبيعات المنازل المرهونة بنسبة 278.2% مقارنة بنفس الشهر من العام الماضي، لتصل إلى 21,095 وحدة.

وعلى الرغم من هذه الزيادة، كانت نسبة المبيعات المرهونة تمثل 12.8% فقط من إجمالي المبيعات، وهو أقل من المتوسط التاريخي طويل الأجل. ومن المتوقع أن يكون الانخفاض الطفيف في أسعار الفائدة على القروض هو الذي قد يكون قد حرك السوق.

حاليًا، توفر بعض البنوك أسعار فائدة على القروض العقارية تقل عن 3%.

وارتفعت مبيعات المنازل خلال فترة يناير-أكتوبر بنسبة 11.9% مقارنة بنفس الفترة من عام 2023، لتصل إلى 1,112,374 وحدة.

من ناحية أخرى، انخفضت أسعار المنازل في تركيا بشكل حقيقي بنسبة 14.7% في أكتوبر. وهذا دفع العديد من الأشخاص الذين كانوا يبحثون عن ملاذ آمن من أدوات الاستثمار مثل الودائع إلى تحويل استثماراتهم نحو العقارات. وأدى ذلك إلى تعزيز التعليقات التي تقول إن المستثمرين عادوا مرة أخرى إلى سوق العقارات.

هل ستستمر زيادة مبيعات المنازل؟

وفي تعليق على ما إذا كانت زيادة مبيعات المنازل ستستمر، قال الدكتور بيوكدوغان في مقال ترجمته منصة تركيا الان٬:
“أولاً، أعتقد أن بعض المواطنين الذين قاموا بتجميع ثروات كبيرة من حسابات الودائع المالية والذهب قد يوجهون جزءًا من هذه الأموال نحو شراء العقارات. أي أن هناك احتمالًا لوقف هذا الاتجاه. ولكن من ناحية أخرى، هناك مؤشر آخر. وهو أنه منذ أبريل 2024، استمر هذا الاتجاه الصعودي في زيادة مبيعات العقارات، مما يعطي إشارة بأن هذا ليس مجرد تغيير في محفظة الاستثمارات المالية، بل يشير إلى شيء آخر”.

الانخفاض الحقيقي في أسعار المنازل

وبخصوص الانخفاض في أسعار المنازل، قال بيوكدوغان:
“هناك انخفاض حقيقي في الأسعار يصل إلى حوالي 15%. وهذا يتماشى مع العقلية الاستثمارية. على سبيل المثال، إذا كنت قد حققت ربحًا بنسبة 70% من الذهب خلال العام الماضي، وكان معدل التضخم حوالي 50%، فهذا يعني أنك قد حققت عائدًا أعلى بـ 20 نقطة مئوية من التضخم. في الوقت نفسه، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 26% فقط. وبالتالي، يمكن للمستثمرين أن يفكروا في أن المنتج الذي لم يرتفع بما فيه الكفاية قد يحمل إمكانات أكبر في المستقبل، وبالتالي يجب الاستفادة من هذه الفرصة. وهذا يتعلق بعوائد رأس المال على الاستثمار. بمعنى آخر، إذا وضعت 100 ليرة في العقار، فمن المتوقع أن تحقق عائدًا أعلى من التضخم في العام المقبل”.

كما أضاف بيوكدوغان:
“هناك قناة أخرى مرتبطة بأسعار الفائدة. على الرغم من انخفاض أسعار العقارات، إلا أن أسعار الإيجارات ارتفعت بشكل سريع. وبالتالي، أصبحت العلاقة بين الإيجار وسعر العقار أكثر منطقية. على سبيل المثال، قبل 4-5 سنوات، كان متوسط ​​الوقت اللازم لتغطية قيمة العقار من الإيجار يصل إلى 30 عامًا. الآن، أصبحت هذه المدة حوالي 15 عامًا، وأحيانًا تصل إلى 10-12 عامًا في الشقق الصغيرة مثل 1+1. وهذا يعني أن العوائد الإجمالية للإيجار تتراوح بين 8-10%، مما يجعل الاستثمار في العقارات خيارًا مغريًا للمستثمرين الذين يسعون للحصول على تدفق نقدي”.

ما الذي سيحدث لأسعار الإيجارات؟

“أتوقع أن ترتفع الإيجارات على المدى المتوسط. ولكن بشكل دوري، قد تشهد فترات هدوء أو ركود لمدة 3 إلى 6 أشهر. ومع ذلك، الاتجاه العام يشير إلى أن الإيجارات ستستمر في الارتفاع بقوة”، كما قال خبير العقارات.

وأضاف:
“أعتقد أن زيادة الإيجارات ستستمر بشكل أقوى مقارنة بأسعار العقارات. والسبب في ذلك هو أن هناك نقصًا في العرض في سوق الإيجارات في الوقت الحالي. لأن العوائد المالية من الإيجار مرتفعة، ولكن التعديلات القانونية الأخيرة على الإيجارات والضرائب المحتملة على أصحاب العقارات من الممكن أن تجعل بعض المستثمرين يتجنبون سوق الإيجارات. لذلك، تبقى أسعار العقارات مرتفعة، ولكن القروض غير متاحة، وبالتالي لا يستطيع الناس الوصول إلى ملكية العقارات. وفي هذه الحالة، يفضل الناس البقاء في سوق الإيجار. لذا، ستستمر الضغوط في سوق الإيجارات في المستقبل”.

هل ستنخفض أسعار قروض العقارات؟

وفيما يخص أسعار الفائدة على قروض العقارات التي استقرت منذ فترة تحت 3%، قال بيوكدوغان:
“من رأيي، لا أتوقع انخفاضًا كبيرًا في أسعار الفائدة على القروض العقارية خلال العام المقبل. وإذا حدث انخفاض، فإنني أتوقع أن يتدخل بنك تركيا المركزي (BDDK) ويضع قيودًا وتدابير احترازية على استخدام القروض. لذا، لا أتوقع أن يكون هناك سوق عقارات سينمو اعتمادًا على انخفاض أسعار الفائدة على القروض. بالفعل، أنا لا أسميها قروض عقارية، بل أسميها قروض لتكملة الدفعة الأولى.